Lancement du Programme 10 10 20: les propos du Gouverneur de la BRH, Jean Baden Dubois

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Monsieur le Ministre de l’Économie et des Finances,

Monsieur le Ministre du Commerce et de l’Industrie,

Chers collègues du Conseil d’Administration de la BRH,

Monsieur le Président du Conseil d’Administration de la BNC,

Monsieur le Président de l’APB,

Messieurs les présidents des Conseils d’Administration des Banques commerciales,

Mesdames, Messieurs de la haute Direction de la BRH,

Mesdames, Messieurs les Directeurs et représentants d’institutions financières bancaires et non bancaires,

Mesdames, Messieurs les membres du secteur privé des affaires, [Association des Ingénieurs et Architectes Haïtiens, Notaires, Développeurs Immobiliers…]

Mesdames, Messieurs de la presse parlée, écrite, télévisée et en ligne,

Distingués invités,

 

Mesdames, Messieurs,

La Banque de la République d’Haïti est heureuse ce soir de vous compter parmi ses invités, en vue de lancer un programme phare sur lequel, elle travaille depuis plus de deux ans au bénéfice du secteur du logement et dans une perspective de relance de l’économie nationale, notamment au cours de la période post-covid.

Il s’agit du Programme baptisé « 10-10-20 », qui est une modulation des programmes existants et visant à promouvoir à la fois la qualité des logements et le développement immobilier en Haïti.

En effet, l’intérêt de la BRH au secteur du logement et au développement de l’immobilier en Haïti remonte au lendemain du tremblement de terre de janvier 2010. À cette époque, il fallait que la Banque centrale joue sa partition dans la promotion de l’augmentation du crédit au logement, pour permettre aux ménages haïtiens d’accéder à des résidences à des prix abordables et d’atténuer ainsi les effets de l’insuffisance de logement dans le pays, mais aussi pour booster la croissance économique à travers des investissements dans le secteur immobilier.

C’est dans ce contexte qu’au départ, et d’un commun accord avec la Banque Nationale de Crédit (BNC), la BRH a lancé en septembre 2010 un programme d’incitation au logement intitulé « Kay Pam». Ce programme allait s’étendre au fur et à mesure à presque tous les établissements bancaires, vu les besoins pressants à l’époque dans le secteur de la construction du logement. 

Cependant, force est de constater que 4 ans plus tard, après une évaluation du programme Kay Pam, les résultats escomptés dans la croissance des logements résidentiels n’étaient pas alors au rendez-vous, en raison d’un ensemble de contraintes.

Ainsi, pour remédier à cette problématique, la BRH a lancé en mai 2017 un autre programme dénommé « Programme de Promotion de Développement d'Immobiliers (PPDI) ». Ce programme offre aux promoteurs immobiliers la possibilité de trouver un financement plus facilement, pour la construction à grande échelle d’immeubles ou de villages résidentiels.

En dépit de l’existence de ces deux programmes, Kay Pam et PPDI, le secteur du logement n’a pas pu prendre son essor, et l’une des principales causes évoquées par les institutions financières de la place, en dehors des problèmes de titre de propriété, est que les ménages ciblés par les programmes ont des difficultés à se procurer de la mise de fonds (down payment). En fait, selon les pratiques actuelles les demandeurs de crédit au logement doivent disposer généralement de 30% de la valeur du bien immobilier comme mise de fonds, sans compter des frais additionnels élevés (enregistrement, service de notaire, etc.) associés à l’acquisition dudit bien, des frais qui peuvent atteindre jusqu’à même 25% du coût total. [Un travail sérieux est à faire dans d’autres juridictions.]

Cette situation avait automatiquement interpellé la BRH et une équipe technique a été rapidement mise sur pied, sous la houlette du Conseil d’Administration, en vue de produire des réflexions devant aider à adresser ces contraintes, afin que les programmes puissent répondre aux objectifs initialement fixés.

L’idée centrale était donc de trouver une solution permettant à l’acquéreur de logement d’avoir le moins de fonds à apporter à la banque, tout en mitigeant les risques de crédit encourus par les institutions financières.

C’est ainsi que, du choc des idées et des réflexions, a jailli ce « programme 10-10-20 » qui va faciliter l'acquisition de la première résidence aux particuliers et aux ménages haïtiens par la réduction de l’apport de fonds de l’acquéreur.  Dans le cadre de ce programme, la notion de première résidence se réfère à l’acquisition par un particulier ou un ménage d’un logement pour la toute première fois.

Maintenant, qu’est-ce qu’on entend donc par le ‘Programme 10- 10- 20’’ ?

 

  • le premier 10 correspond à la mise de fonds (down payment) de l’emprunteur qui sera de 10 % de la valeur du logement ;
  • le second 10 correspond lui-même au taux d’intérêt fixe de 10 % que l’emprunteur aura à payer sur la durée du prêt ;
  • et le 20, c’est la maturité (ou la durée) du prêt au logement sur 20 ans.

 

Au cours de cette cérémonie, de hauts cadres de la BRH vont vous entretenir en détail sur les fondements de ce « programme 10-10-20 », les avantages et les mécanismes liés à l’implémentation de celui-ci.

 

Toutefois, qu’il me soit permis de souligner qu’à travers la mise en place de ce nouveau mécanisme de financement, la Banque de la République d’Haïti poursuit un ensemble d’objectifs très ambitieux, à savoir :

  • Permettre aux ménages ou individus du pays de se procurer d’une première résidence décente au coût abordable ;
  • Inciter le développement immobilier en copropriété dans l’économie haïtienne ;
  • Inciter plus d'investisseurs au développement immobilier avec des promoteurs immobiliers ; et
  • Augmenter de 150,000 à 200,000 la quantité d’unité de logements adéquats dans le pays au cours des dix prochaines années.

Je dois aussi souligner que, sur la base des principes d’opérationnalisation de ce programme, il demeure entendu qu’il est de la responsabilité des institutions financières d’effectuer leur devoir de diligence, en vue d’identifier les primo-accédants au logement dans le cadre du « programme 10 10 20 ». Le Bureau d’information sur le crédit est une place de choix pour commencer. 

 

Mesdames, Messieurs,

Chers invités,

Il n’est pas sans savoir qu’Haïti fait face à un déficit de logement qui remonte à plus d’un siècle, et, ce problème s’est empiré avec le tremblement de terre de 2010.

En effet, le nombre de maisons résidentielles détruites en 2010 a été estimé à 250 000 dont 80% appartenaient aux foyers à faibles revenus et ils n’étaient pas non plus conformes aux normes de construction. De plus, le nombre de nouvelles maisons nécessaires dans les années à venir pour faire face à la croissance démographique et au déficit de logements décents impliquent la construction ou le renforcement d’au moins 50 000 maisons par an jusqu’en 2025, si l’on veut croire un ensemble d’études réalisées respectivement par la Commission présidentielle sur la compétitivité, l’USAID et par la Banque Mondiale.

C’est dans ce contexte qu’intervenait un ensemble d’actions et de mesures de la BRH au cours des années qui suivent le puissant séisme de janvier 2010, avec des résultats mitigés et qui ont suscité la mise en place du Programme 10 10 20.

Les mesures portant, par exemple, sur l’exonération de réserves obligatoires sur les ressources captées par le système bancaire pour financer le logement ont permis à ce dernier d’atteindre un portefeuille de crédit au logement avoisinant les 6.7 milliards de gourdes au 30 septembre 2019.

À cette même date, le financement de la BRH en faveur des banques participant au Programme ‘’Kay Pam’’ avait totalisé plus de 5 milliards de gourdes. En dépit de tous ces efforts, on est reste très loin et même trop loin de la demande annuelle de 4,500 à 5,000 unités de logement venant de la classe moyenne.

Il convient de noter que les contre-performances enregistrées dans le secteur du logement après le tremblement de terre n’était pas imputable seulement au montant plancher de mise de fonds requis par les banques pour les prêts au logement dans le cadre des programmes de la BRH.

Ceci étant dit, la BRH a identifié d’autres contraintes d’ordre structurel, légal et institutionnel empêchant ainsi le développement de ce secteur dans le pays.

 

Parmi ces contraintes, je peux peut citer :

  • L’absence de cadastre. En fait, il est souvent difficile d’établir l’identité du propriétaire des terrains, ce qui constitue un blocage à l’investissement et limite la demande de crédit ;

 

  • La multiplicité de coûts administratifs et fiscaux (frais d’hypothèque, de notaire, etc.), ce qui rend l’acquisition d’une maison de plus en plus difficile pour un ménage ;

 

 

  • L’inadéquation du cadre légal, où la désuétude des lois d’urbanisme (1937 et 1961) empêche la réalisation d‘importants projets d’investissement.

 

Mesdames, Messieurs,

Distingués invités,

 

À l’heure de la nécessité de produire des réflexions très poussées sur la relance véritable de l’économie nationale, qui risque de connaître 4 années consécutives de contraction, Il convient de rappeler que l’Investissement est une composante clé du Produit Intérieur Brut (PIB), en regardant l’équation de celui-ci par l’approche de la production.

Ceci étant dit, investir dans la construction de logement et dans l’immobilier en Haïti peut générer un triple impact :

  • D’abord, vivre dans un logement décent peut non seulement améliorer le bien-être, mais aussi contribuer à l’augmentation de la productivité d’un individu ou d’un professionnel dans son environnement de travail. Et nous savons le lien existant entre la productivité du travail et la croissance des entreprises, avec des retombées positives sur l’économie.
  • Ensuite, toute activité de construction de logement ou de développement immobilier est automatiquement génératrice d’emplois, à la fois direct et indirect, un élément fondamental dans toute démarche de réduction de la pauvreté dans un pays.
  • Et en dernier lieu, des investissements massifs dans le secteur du logement ou dans des projets immobiliers peuvent contribuer à remédier à ces déficits de croissance que connait l’économie haïtienne depuis quelques années.

Aussi, dois-je reconnaitre que la réussite de tous ces investissements et les attirer vers l’économie dépendent d’un climat plus favorable et plus sécuritaire.

 

Mesdames, Messieurs,

Je ne saurai terminer mon intervention sans remercier mes pairs du Conseil d’Administration qui ont embrassé ce « programme 10 10 20 » et font de cette initiative l’un des projets prioritaires de la BRH pour l’année 2022.

Qu’il me soit permis aussi d’adresser mes remerciements à toute l’équipe de la BRH qui a apporté leur vive contribution à la mise en place dudit programme, aux banques et autres institutions financières de dépôt qui ont et qui auront accepté de parapher avec la BRH les protocoles d’accord pour l’implémentation du « Programme 10 10 20 » ,

Banque Nationale de Crédit, Unibank, Sogebank, Capital Bank, BUH, BPH…en attendant de signer avec d’autres instituions financières..

Et à vous tous et toutes qui avez  répondu favorablement à l’invitation de la BRH pour assister à cette cérémonie ce soir.

On entend souvent dire que Haïti est trop riche pour être pauvre. Si cette conception est vraie alors le problème est d’une autre nature. Ainsi, il faudrait mettre en cause la capacité́ à rêver des hommes et des femmes qui ont habité́ et dirigé Haïti pendant très longtemps et questionner du coup leur capacité́ à faire atterrir ces rêves.

La plus belle femme comme la plus belle société́ du monde ne peut donc donner plus que ce qu’elle possède et si tout ce qu’elle possède se noie dans une mentalité́ de pauvreté́, alors, notre situation actuelle a un fond d’explication.

Johny Joseph, faisant référence à l’ouvrage de Daron Acemoglu, professeur d’économie à MIT et Siméon Johnson « Why Nations Fail » écrit : « .... Les institutions économiques et politiques sont soit extractives, dans le sens qu’elles sont uniquement disponibles ou mobilisables pour un nombre restreint de la population, ce qui leur permet d’être mieux resauté et leurs biens plus fongibles que la grande majorité́ qui se paupérisent dans l’extralégal... ». Plus loin, il continue pour dire que

« Ces pauvres.... Sont d’abord pauvres en droit, pauvres en transaction, en réseau et en information. »

Faisons-en sorte que cela change chers amis…

En dépit de cette conjoncture difficile, la Banque centrale continuera sur cette même lancée, sur cette voie d’innovation et de modernité, tout en restant attachée à la vision exprimée dans le Plan Stratégique Globale 2022-2024.

Merci.

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